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如何订立承包合同 买商品房签合同注意事项

发布时间:2022年10月09日 来源:南宁宾阳典型合同纠纷律师
[导读]:  韦俊律师,南宁宾阳典型合同纠纷律师,现执业于广西助力律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的

 韦俊律师南宁宾阳典型合同纠纷律师,现执业于广西助力律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

如何订立承包合同

  核心内容:如何订立承包合同采取要约和承诺的方式。承包合同一方当事人发出订立承包合同的意思表示,要约送达受要约人才生效。而受要约人作出承诺,承诺内容与要约的内容一致,在要约确定的期限内以通知的方式到达要约人。接下来为您详细介绍。


  承包经营合同的订立


  承包经营合同的订立,又称承包经营合同的成立,是合同双方当事人进行协商,使各方的意思表示趋于一致的过程。承包经营合同因条款繁多、权利义务关系复杂,为了能够通过文字凭据确定当事人之间的权利义务,也为了在纠纷发生时有据可查,合理地分配当事人的,承包经营合同的订立应当采用书面形式,即包括合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。《乡镇企业承包经营制规定》第22条规定:;签订承包经营合同,必须采取书面形式。当事人协商同意的修改合同的文书、图表,也是合同的组成部分。;承包经营合同的订立,依照《合同法》第二章的规定,应采取要约和承诺的方式。


  承包经营合同中的要约


  在承包经营合同中,要约就是一方当事人向另一方当事人发出订立承包经营合同的意思表示。该意思表示内容必须具体确定,即要约人须对成立合同所必需的各主要条款都提出自己的意思,受要约人通过要约不但能明白地了解要约人的真实意愿,而且还能知道未来订立的合同的一些主要条款,如果要约人发出的条款不足以成立,则不构成要约。同时要约的意思表示还应当表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束,即要约一经到达受要约人,在法律或者要约规定的期限内,要约人不得擅自撤回或者变更其要约。


  承包经营合同中,要约送达须到达受要约人才生效。由于要约的送达方式不同,其到达的方式也不同:采用直接方式发出要约的,记载要约的文件交给受要约人即为到达;采用普通邮寄方式送达的,以受要约人收到要约文件或要约送达到受要约人的信箱的时间为到达时间;采用数据电文形式发出要约的,电文进入收件人的指定的系统的时间或者在未指定接收信息的系统情况下进入收件人的任何系统的首次时间作为要约到达的时间。如果要约人向受要约人发出的要约没有到达受要约人,则要约不生效。


  承包经营合同的要约可以撤回,撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约也可以撤销,撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知前到达受要约人。有下列情形之一的,承包经营合同中的要约不得撤销:1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;2、受要约人有理由认为要约是不可撤销的,并已经为履行合同作了准备工作。有下列情形之一的,承包经营合同的要约失去其效力:1、拒绝要约的通知到达要约人;2、要约人依法撤销要约;3、承诺期限届满,受要约人未作出承诺;4、受要约人对要约的内容作出实质性变更。要约失效后,对要约人与受要约人均无法律约束力。要约失效后,若要约人还想与承诺人订立合同,只能重新发出新的要约。








买商品房签合同注意事项

  买房是大事,买房时签订的购房合同更是不能大意。购房合同通常都比较多条款内容,买房人在签订购房合同时容易乱了方寸,忽视了签订购房合同的要点,签订购房合同要注意什么下面由在这里罗列介绍签订购房合同的注意事项。


  签订购房合同空白条款需注意:


  1、看是否有预售许可证


  很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥,我们只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。


  2、看合同中的土地性质


  现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年,所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。


  3、看清楚房屋用途


  现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。


  4、物业也不能忽视


  在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。


  虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。


  5、车库和地下室或者阁楼的约定


  在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。


  另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。


  6、面积的约定


  这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。


  在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行,开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主,这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。


  7、贷款问题的约定


  开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款,这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。


  8、逾期或者赔偿的问题


  开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。


  9、交房的问题


  合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等,必须明确,因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。


  10、小区公共区域和公共部位的约定


  小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题,如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。


  11、对各类设施的约定


  燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。


  12、双方协商解决的内容必须多研究


  凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。


  13、补充协议的内容要慎上加慎


  商品房合同前面部分大都是格式内容,想做大幅修改的难度太高,因此很多时候开发商都利用补充协议的方式,规定一些相对;过分;的内容,因此,对这部分内容更要慎重,仔细思索。





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